Налоги и расходы при покупке недвижимости в Греции

Налоги на недвижимость в Греции при покупке: что платит покупатель

Консультанты оценивают общую сумму расходов в 5-7% от цены. Это ориентир, а не расчет под вашу сделку.

Как работает налог на передачу

Налог на передачу платит покупатель. Налоговая служба Греции описывает порядок так: до составления договора продавец и покупатель вместе подают декларацию, чаще всего в налоговую по месту покупателя. Подача идет через приложение myPROPERTY, а при отсутствии объекта в системе возможна бумажная форма. После подачи декларации налог нужно оплатить в течение трех рабочих дней.

Ставка составляет 3% налоговой стоимости. Дополнительно муниципалитету идет 3% от суммы налога, а не от стоимости объекта. Поэтому итоговая ставка около 3,09%. Освобождение для первого жилья в пределах установленных стоимостных порогов получают граждане Греции, ЕС и ЕЭЗ, беженцы и обладатели статуса долгосрочного резидента. Покупатели из третьих стран без такого статуса, как правило, в этот круг не входят.

Налоговой стоимостью служит не обязательно цена в договоре. По оценке консультантов, налог считают от большей из двух сумм: цены сделки и объективной зональной стоимости. Если объективная стоимость выше цены, налог платят с нее, поэтому уточните ее у юриста до подписания.

Объявленное повышение налога до 15% для покупателей из третьих стран

В сентябре 2026 года премьер-министр Греции объявил на международной ярмарке в Салониках, что налог на передачу жилья для покупателей из стран за пределами ЕС и ЕЭЗ вырастет с 3% до 15%. С муниципальным сбором итоговая ставка составит около 15,45%. По описанию юридической фирмы Ballas Pelecanos, мера касается физических лиц, которые покупают жилье, и не затрагивает коммерческую недвижимость, земельные участки и промышленные помещения. Исключения названы для греческой диаспоры и иностранцев с длительным статусом резидента в Греции.

Важно, что на дату написания это объявление, а не принятый закон. Подробности должны войти в законопроект, и его текст может измениться. Дату начала называют по-разному: юридические обзоры пишут об ожидаемом 1 июля 2027 года, часть изданий называла 1 января 2027 года. Остаются открытыми вопросы о сделках, начатых до принятия закона, о покупках через греческие и европейские компании и о покупателях по золотой визе.

Для сравнения, арифметика на покупке за 300 000 евро: при 3,09% налог составляет около 9 270 евро, при 15,45% около 46 350 евро. Это не прогноз, а иллюстрация масштаба. Если вы собираетесь покупать в ближайшие месяцы, обсудите с юристом, как повлияет дата подписания, но не торопитесь с покупкой из-за налога: спешка без проверки документов обходится дороже.

НДС для новостроек

Стандартная ставка НДС в Греции 24%. Для части новых жилых зданий его приостановили: закон 5246/2025, опубликованный 11 ноября 2025 года, продлил приостановку до 31 декабря 2026 года. В таких сделках вместо НДС платят налог на передачу. Условия отличаются от проекта к проекту, поэтому просите у застройщика письменное подтверждение, какая норма применяется. Если сделка закрывается ближе к концу 2026 года, уточните, продлена ли отсрочка и как это скажется на цене. Подборка проектов - в разделе новостроек Греции.

Ежегодные налоги и сборы владельца

ENFIA. Единый налог на недвижимость платит владелец на 1 января. Для физических лиц налог состоит из основной части, которая зависит от расположения, площади, назначения, возраста, этажа и числа фасадов, и дополнительной, если суммарная стоимость недвижимости превышает 500 000 евро. Если объект застрахован на предыдущий год минимум на три месяца, налог снижается на 20% при налоговой стоимости до 500 000 евро и на 10% при стоимости выше.

Местный сбор развития. Закон 5314/2026 объединил прежний сбор за недвижимость и налог на электрифицированные помещения. Ставка от 0,3 до 0,7 промилле, с 1 января 2027 года его собирают через счета за электроэнергию.

Коммунальные платежи и управление домом. Это не налоги, но они входят в ежегодные расходы: общие платежи по дому, электричество, вода, страховка.

Налоги на аренду, наследство и дарение

Доход от аренды греческой недвижимости облагается налогом в Греции. Для налогового 2026 года PwC приводит шкалу: 15% на первые 12 000 евро, 25% до 24 000, 35% до 36 000 и 45% выше. Порядок для нерезидентов и зачет налогов в стране проживания уточняйте у консультанта. Расчет чистого дохода - в гиде по инвестициям.

Недвижимость в Греции облагается налогом на наследство и дарение. Ставки зависят от степени родства: для супруга, детей, внуков и родителей необлагаемая сумма 150 000 евро, затем 1% до 300 000, 5% до 600 000 и 10% выше. Для более дальних родственников необлагаемый минимум ниже, а ставки выше.

Налоговое резидентство определяют налоговые правила, в том числе по числу дней в стране и по центру жизненных интересов. Само владение недвижимостью резидентом вас не делает.

Расчет расходов на примере

Арифметика по ориентирам консультантов для объекта за 300 000 евро. Это не оферта, цифры будут другими в вашей сделке.

К услугам нотариуса и юриста добавляется НДС, а к ним инженер и агентская комиссия, если она есть. Без НДС на услуги, инженера и агента выходит около 5,4-6,4% цены, а с ними сумма приближается к общему ориентиру 5-7%.

Что проверить у продавца до платежа

Нотариус обычно просит у продавца подтверждения об отсутствии долгов по налогам и муниципальным платежам, а также справку о завершенности электронного удостоверения здания. Справка подтверждает, что в здании нет самовольных построек и самовольной смены назначения. С 1 апреля 2022 года она заменила прежнее заключение инженера. Вашему юристу нужно увидеть эти документы до налога и до задатка.

Красные флаги

• Продавец предлагает занизить цену в договоре, чтобы сократить налог. Это нарушение, и риски при проверке ложатся на покупателя.
• Просят часть суммы наличными.
• Цену называют без НДС и налога на передачу, итог выясняется на сделке.
• Нет декларации по налогу на передачу или квитанции об оплате.
• Продавец не показывает справку о завершенности электронного удостоверения здания.
• Вам обещают, что налог 15% вас не коснется, без письменного разбора юриста.

Следующие шаги

1. Определите гражданство и налоговое резидентство каждого покупателя.
2. Спросите юриста, какой налог применим к вашей сделке и как повлияет дата подписания.
3. Посчитайте бюджет по таблице выше и добавьте запас.
4. Для новостройки получите письменное подтверждение по НДС.
5. Проверьте документы продавца и справки до задатка.
6. Попросите юриста дать письменную смету всех расходов с разбивкой по статьям и сверьте ее с таблицей выше: так пропущенные платежи заметны до задатка, а не на сделке.

Мы подбираем объекты, проверяем застройщика и документы до бронирования и сопровождаем сделку. Налоговые вопросы решаются с лицензированным налоговым консультантом. Если вы берете кредит, учтите расходы по нему из гида по ипотеке. Сравнить цены и расходы поможет гид по ценам, а особенности покупки для граждан России собраны в отдельном гиде.