Золотая виза Греции за недвижимость: условия и шаги

Золотая виза Греции - это вид на жительство инвестора на 5 лет, который выдают за покупку недвижимости на сумму не ниже установленного порога. Ниже собраны пороги по регионам, требования к объекту, запреты на аренду и порядок подачи по состоянию на ноябрь 2026 года. Правила менялись в 2024 и 2026 годах, а для граждан России и Беларуси прием заявлений, по данным консультантов, приостановлен , поэтому начните с раздела о гражданстве.

Кому золотая виза доступна сейчас

Программа рассчитана на граждан стран за пределами ЕС. Заявитель должен иметь действующий загранпаспорт, законное основание находиться в Греции или безвизовый въезд, медицинскую страховку, телефон и электронную почту. Министерство миграции отдельно оговаривает, что заявитель не должен представлять угрозу общественному порядку и безопасности.

Для граждан России и Беларуси ситуация иная. По разбору EY Greece циркуляра министерства от 21 апреля 2026 года приостановка приема и одобрения заявлений от граждан этих стран продлена. Она касается и первичной выдачи, и продления уже выданных разрешений, и смены цели вида на жительство на инвесторский.

Если у вас паспорт другой страны, программа в принципе открыта. Вопрос о двойном гражданстве и о статусе семьи иммиграционный юрист решает до первого платежа, а не после сделки.

Золотая виза Греции: пороги инвестиций по регионам

Нынешняя схема действует после закона 5100/2024, который вступил в силу 5 апреля 2024 года по данным EY. Он поднял пороги и ввел минимальную площадь. Консультанты EY, пересказывая закон и циркуляры министерства, называют такие категории:

Категория объекта	Минимальная сумма	Что еще нужно
Аттика, Салоники, Миконос, Санторини, острова с населением более 3 100 человек	800 000 евро	жилая площадь основных помещений не менее 120 м²
Остальные регионы Греции	400 000 евро	не менее 120 м²
Перевод нежилого здания в жилое или реставрация здания-памятника	250 000 евро	требование 120 м² не применяется

Несколько деталей, которые чаще всего упускают:

Если объект покупают в долевую собственность, порог применяется к доле каждого совладельца, а требование 120 м² - к объекту целиком.
Кладовая и парковка, купленные по тому же договору в том же доме, в 120 м² не входят, но их цена может засчитываться в сумму инвестиции.
Категория 250 000 евро доступна для конкретного объекта один раз. Работы по смене назначения должны быть закончены до подачи заявления и после 5 апреля 2024 года.
Крупные острова, например Крит, Корфу и Родос, по критерию населения могут оказаться в верхней категории. Официальные страницы их по названию не перечисляют, поэтому юрист проверяет конкретный остров.

Размер порога влияет на выбор. Для 800 000 евро в Аттике подойдут квартиры и дома в Афинах и на побережье. За 400 000 евро ищут в других регионах, а объект при этом все равно должен пройти по площади.

Требования к сделке и порядок оплаты

Для категории зданий-памятников министерство прямо указывает такие условия. Для остальных категорий юрист сверяет их по тексту статьи 100:

полная цена оплачивается банковским переводом, чеком или картой на счет продавца, наличные среди допустимых способов не названы;
платить могут супруг или родственники заявителя по крови и по браку до второй степени;
заявитель владеет объектом полностью; при покупке через компанию он должен быть единственным владельцем всех долей;
право собственности оформляется нотариальным актом и регистрируется в кадастре или земельной книге.

При первой выдаче достаточно подтверждения подачи документов на регистрацию. При продлении нужно подтверждение завершенной регистрации.

Что нельзя делать с объектом после покупки

Нарушение этих условий ведет к потере разрешения, поэтому знать их нужно до покупки.

Посуточная аренда. Объект, под который выдан вид на жительство, нельзя сдавать на короткий срок через платформы. Долгосрочный договор разрешен. Греческая пресса со ссылкой на циркуляр 1/2026 пишет, что краткосрочной считается аренда или субаренда меньше 60 дней, при которой проживание предоставляют без дополнительных услуг. За нарушение предусмотрены отказ в продлении или отзыв разрешения и штраф до 50 000 евро.

Продажа. Продажа объекта в период действия разрешения ставит под вопрос само разрешение. Можно ли заменить объект и на каких условиях, решает министерство, поэтому до любой продажи обращайтесь к юристу.

Скидки и возвраты. 15 октября 2026 года министр миграции заявил, что разрешения будут отзывать, если в сделке спрятан частичный возврат цены, например через договор аренды, который возвращает покупателю часть денег. Юридическая основа таких отзывов пока не проверена судами. Для покупателя вывод простой: цена в договоре должна быть реальной ценой.

Работа. Права на работу по найму разрешение, как правило, не дает. Можно ли быть руководителем компании, уточняйте у юриста.

Шаги от выбора объекта до электронной карты

Проверьте у иммиграционного юриста, доступна ли программа вам и членам семьи. Это первый шаг, потому что от паспорта зависит все остальное.
Выберите категорию и регион, затем найдите объекты, которые проходят по сумме и по площади 120 м². Площадь смотрят по документам, а не по рекламе.
Получите греческий налоговый номер и договоритесь с банком об оплате. Какие документы банки просят при платежах из России, описано в гиде для россиян. Источник средств подтверждают документами.
Проведите юридическую и техническую проверку: право собственности, обременения, разрешения на строительство, данные электронного удостоверения здания и справку об отсутствии самовольных построек.
Подпишите предварительный договор и внесите задаток через банк.
Оплатите налог на передачу и подпишите нотариальный акт. Расходы разобраны в гиде по налогам.
Зарегистрируйте право в кадастре и получите копию декларации E9.
Подайте заявление онлайн через электронные сервисы министерства миграции. Доверенное лицо может подать его до вашего въезда, если у него доверенность с апостилем или консульским заверением.
Приложите паспорт, подтверждение законного въезда, нотариальный акт, подтверждение регистрации, E9, страховой полис и фотографию.

Для категории зданий-памятников на странице министерства указаны пошлины 2 000 евро за разрешение и 16 евро за печать карты, срок рассмотрения оценивается в 50-60 дней, срок действия разрешения - 5 лет. Это ориентиры, а не обещание: фактические сроки зависят от нагрузки ведомства и полноты документов.

Мы подбираем объекты под нужный порог и площадь, проверяем застройщика и документы до бронирования и сопровождаем сделку. Иммиграционную часть ведет лицензированный юрист.

Семья, продление и ремонт

Членов семьи указывают в заявлении или добавляют отдельным заявлением позже, и на каждого готовят свой комплект документов. Какие родственники подходят и до какого возраста, зависит от текста закона, поэтому перечень фиксирует юрист по вашему составу семьи.

Через 5 лет разрешение продлевают. Для продления нужны свежий страховой полис с покрытием в Греции и подтверждение, что объект по-прежнему принадлежит вам: свежая декларация E9 или выписка из кадастра. Подтверждение полной регистрации в кадастре к этому моменту должно быть готово.

Если вы покупаете здание под реконструкцию, смотрите категорию на 250 000 евро: работы по смене назначения должны быть закончены до подачи заявления, а площадь и законность самих работ проверяет юрист вместе с инженером.

Налоги и расходы, которые меняют расчет

Налог на передачу недвижимости в Греции сейчас составляет 3% плюс 3% от этой суммы в пользу муниципалитета, то есть около 3,09%. Но в сентябре 2026 года правительство объявило, что для покупателей жилья из стран за пределами ЕС ставка вырастет до 15%, с муниципальным сбором около 15,45%. Закон пока не принят. Одни источники называют дату 1 января 2027 года, другие 1 июля 2027 года. Освобождения предполагаются для греческой диаспоры, граждан ЕС и ЕЭЗ и обладателей статуса долгосрочного резидента. Относятся ли к ним покупатели по золотой визе, пока неизвестно.

Для сравнения, на покупке за 400 000 евро ставка 3,09% дает около 12 360 евро, а ставка 15,45% - около 61 800 евро. Это арифметика, а не прогноз.

Вид на жительство сам по себе не делает вас налоговым резидентом Греции. Резидентство определяют налоговые правила, в том числе по числу дней в стране и по центру жизненных интересов. Этот вопрос решает налоговый консультант.

Красные флаги

Обещают одобрение заявления или точный срок. Решение принимает министерство.
Предлагают «цену в договоре» ниже или выше реальной, кэшбэк или аренду с возвратом денег.
Объект проходит по цене, но не проходит по площади или назначению.
Продавец или посредник не показывает разрешения на строительство и данные кадастра.
Просят платить через третьих лиц или наличными.
Рекламируют золотую визу как путь к гражданству. Для гражданства действуют отдельные условия.
Обещают сдавать объект посуточно и получать доход, хотя объект куплен под вид на жительство.

Частые вопросы

Дает ли золотая виза Греции гражданство?

Нет. Вид на жительство инвестора и гражданство - разные статусы. Гражданство оформляется по отдельным правилам, и золотая виза их не заменяет. Если цель - паспорт ЕС, обсудите это с юристом отдельно и не покупайте объект только под этот расчет.

Можно ли сдавать недвижимость, купленную для золотой визы?

Долгосрочная аренда разрешена. Посуточная аренда через платформы запрещена, за нее возможны отзыв разрешения и штраф. Сроки и определения закреплены в циркуляре министерства, поэтому перед любым договором аренды покажите его юристу.

Можно ли купить объект в ипотеку и получить золотую визу?

Официальные страницы требуют, чтобы полная цена была оплачена на счет продавца и подтверждена нотариально. Как к кредиту относится министерство, нужно выяснять до сделки, а не после. Подробнее об условиях кредитов - в гиде по ипотеке.

Подойдет ли новостройка?

Заявление подают после оформления права собственности, поэтому срок строительства и регистрация важны. Проверьте разрешение на строительство, площадь по проекту и график сдачи. Если срок сдачи уходит за рамки ваших планов, спросите юриста, какие документы министерство примет. Варианты есть в разделе новостроек Греции.

Нужно ли жить в Греции, чтобы сохранить вид на жительство?

Требование о минимальном проживании в Греции для сохранения вида на жительство инвестора ни на странице министерства, ни в разборах консультантов не названо. Но разрешение теряется при продаже объекта и при нарушении запрета на посуточную аренду. Условия продления уточняйте у юриста перед подачей.