Инвестиции в недвижимость Греции: доходность и риски

Инвестиции в недвижимость в Греции дают доход от аренды и возможный рост цены, но заметная часть дохода уходит на налоги, сборы и простой объекта. Этот материал не обещает доходность. Он показывает, какие цифры можно найти в открытых источниках, как пересчитать их на свою ситуацию и где риски выше обычного. Данные приведены на ноябрь 2026 года.

Доходность греческой недвижимости: какие цифры есть

Открытой официальной статистики по чистой доходности в Греции нет. Чаще всего ссылаются на расчеты аналитиков, которые делят запрашиваемую годовую аренду на цену по объявлениям. Такой показатель называют валовой доходностью. По расчету Global Property Guide на конец 2025 года, она выглядела так:

Город	Валовая доходность
Афины	5,43%
Патры	4,81%
Салоники	4,38%
Волос	4,23%
Ираклион	4,18%
Кавала	3,47%

В среднем по стране показатель составил 4,40% в четвертом квартале 2025 года против 4,60% во втором квартале. Автор расчета отмечает, что чистая доходность обычно на 1,5-2 процентных пункта ниже валовой, потому что налоги, сборы и расходы в расчет не входят.

У этих цифр три слабых места. Они построены на ценах предложения, а не сделок. Они не охватывают острова и небольшие курорты. Они усредняют квартиры разного размера и состояния. Поэтому считайте их верхней границей, а не ожиданием.

Как посчитать доходность на своем объекте

Возьмите условный пример, он не отражает рынок. Квартира стоит 200 000 евро.

Статья	Сумма
Цена	200 000 евро
Расходы на покупку, 6%	12 000 евро
Вложено всего	212 000 евро
Аренда 800 евро в месяц, 11 месяцев с жильцом	8 800 евро в год
Расходы собственника за год: ENFIA, общие платежи, страховка, ремонт	1 200 евро
Доход до налога на доход	7 600 евро
Доходность на вложенную сумму	около 3,6%

Валовая доходность по цене и полной годовой аренде здесь 4,8%, а после расходов и простоя чистая падает до 3,6% до налога на доход. Если квартиру нужно ремонтировать или пустовать дольше, цифра ниже. Подставьте свои числа и не опирайтесь на рекламные проценты.

Налоги, которые уменьшают доход от аренды

Налог на доход от аренды. По сводке PwC, для физических лиц с налогового 2026 года действует шкала:

Годовой доход от недвижимости	Ставка
первые 12 000 евро	15%
от 12 001 до 24 000 евро	25%
от 24 001 до 36 000 евро	35%
свыше 36 000 евро	45%

Ежегодные налоги владельца. Налог на недвижимость ENFIA начисляется на владельца на 1 января. Для физических лиц это основной налог по каждому объекту и дополнительный, если суммарная стоимость недвижимости превышает 500 000 евро. Закон 5314/2026 вводит местный сбор развития, который заменяет прежние сборы: ставка от 0,3 до 0,7 промилле, с 1 января 2027 года его взимают через счета за электроэнергию.

Налог при покупке. Налог на передачу около 3,09%. Для покупателей из третьих стран правительство объявило повышение до 15%, закон пока не принят. Это изменит стартовые вложения, а значит, и срок окупаемости. Разбор - в гиде по налогам и расходам.

Долгосрочная и посуточная аренда: что изменилось

Посуточная аренда в Греции требует регистрации в государственном реестре краткосрочной аренды (AMA). В 2026 году правила стали жестче в центре крупных городов.

Новые регистрации приостановлены в ряде центральных районов Афин, среди которых Плака, Монастираки, Синтагма, Омония, Колонаки, Эксархия, Кукаки, Петралона, Тисио, Гази и Метаксургио. С марта 2026 года похожие меры действуют в историческом центре Салоник.
Регистрация привязана к владельцу. При продаже, дарении или наследовании она удаляется, и новый владелец в таких зонах может сдавать только на длительный срок или жить сам.
Острова, побережье, курортные районы и пригороды под эти ограничения в основном не попадают, новые регистрации там пока возможны. За ситуацией на Паросе, Санторини, Ханье и в части Халкидики власти следят, но запрета там нет.
Государство называет 2026 год годом оценки и обещает точечные корректировки.

Если объект куплен под золотую визу, посуточная аренда через платформы запрещена независимо от района, а нарушение может привести к потере разрешения и штрафу. Подробнее в гиде по золотой визе.

Аренда в Афинах дорожает: как сообщает греческая пресса, медианная запрашиваемая ставка за м² в Аттике в третьем квартале 2026 года выросла на 5% за год. Но это ставка предложения, и она не равна тому, что вы реально получите.

Что происходит с ценами

Цены на квартиры растут, но замедляются. Согласно Банку Греции в пересказе прессы, за 2024 год рост составил 9,1%, за 2025 год 8,1%, а в первом квартале 2026 года к первому кварталу 2025 года 5,7%. Для инвестора это значит, что ставка на быстрый рост цены становится менее надежной, а доход от аренды и разумная цена входа важнее. Расчет по регионам - в гиде по ценам.

Какие стратегии встречаются на практике

Покупатели обычно выбирают одну из четырех схем, и у каждой свой набор рисков.

Длительная аренда городской квартиры. Подходит тем, кто хочет предсказуемый, но скромный поток. Объект - квартира в городе с постоянным спросом, например в Афинах или Салониках. Основные риски: простой между жильцами, ремонт после выезда и рост общих платежей. Здесь важны район, транспорт, состояние дома и понятная аренда на сопоставимые квартиры.

Посуточная сдача на побережье и островах. Доход выше в сезон, но неравномерный. Нужны регистрация в реестре, налоговый учет, уборка и управление, а в межсезонье объект пустует. Для объекта под золотую визу этот вариант закрыт.

Покупка, ремонт и перепродажа. Требует знания рынка, подрядчиков и разрешений на работы. Реновация в Греции упирается в согласования, и бюджет работ почти всегда превышает первую смету. Для нерезидента без местной команды риск высок.

Покупка для себя с частичной сдачей. Вы пользуетесь объектом сами несколько недель в году, остальное время он приносит доход. Расчет в этом случае честнее вести как стоимость отдыха за вычетом аренды, а не как доходность вложения.

Выбор схемы определяет и тип объекта: квартиры подходят для первой, дома и виллы для второй и четвертой. Если вы рассматриваете виллу, начните со страницы домов и вилл Греции.

Основные риски

Регуляторный. За последние годы менялись пороги золотой визы, правила посуточной аренды и налоги. Объявленное повышение налога на передачу для покупателей из третьих стран показывает, что изменения продолжаются.
Юридический. Самовольные постройки, спорное право собственности, долги прежних владельцев. Проверяются до задатка.
Ликвидность. Квартиру в Афинах продать проще, чем дом на малонаселенном острове. Срок продажи может быть длинным, а цена продажи ниже ожидаемой.
Сезонность. На курортах доход неравномерен, а в межсезонье объект простаивает.
Строительный. При покупке на этапе строительства вы зависите от застройщика, срока и качества сдачи.
Расходы на содержание. Ремонт, управление, налоги и обслуживание дома растут вместе с ценами и услугами.
Концентрация. Один объект в одном городе - вся ваша позиция. Проблема здания или района бьет по всему вложению.
Валюта. Если ваши доходы и расходы не в евро, колебания курса меняют результат.

Что проверить перед покупкой под аренду

Разрешено ли в здании и в районе нужное вам использование: длительная или посуточная аренда.
Условия домоуправления и общие платежи: размер, история долгов, планы по ремонту.
Реальные арендные ставки по закрытым договорам, а не только по объявлениям.
Состояние квартиры и ближайшие затраты: кровля, лифт, инженерные сети, окна.
Юридический статус: разрешения, кадастр, электронное удостоверение здания.
Схема налогов: кто платит налог на доход, где, и как считается.
План выхода: кому и за какую цену вы сможете продать.

Мы подбираем объекты, проверяем застройщика и документы до бронирования и сопровождаем сделку. Для сдачи в аренду подходят квартиры в Афинах, новостройки собраны в разделе новостроек Греции.

Красные флаги

Обещают фиксированную доходность на годы вперед. Доход от аренды зависит от рынка и от конкретного объекта.
Предлагают «аренду с фиксированной выплатой» или выкуп объекта через несколько лет.
Показывают расчет без налогов, ENFIA, простоя и ремонта.
Рекламируют посуточную аренду в зоне, где регистрации приостановлены, или для объекта, купленного под золотую визу.
Считают доходность от цены без расходов на покупку.
Давят скидкой, которая действует «до конца недели».

Частые вопросы

Какая доходность у недвижимости в Греции?

По одному из открытых расчетов, валовая доходность в Афинах в конце 2025 года была около 5,4%, в Салониках около 4,4%, в среднем по стране около 4,4%. Чистая доходность обычно ниже на 1,5-2 пункта. Это оценка на основе объявлений, а не обещание.

Можно ли сдавать квартиру посуточно?

Можно при регистрации в реестре AMA, но в ряде центральных районов Афин и Салоник новые регистрации приостановлены. Для объектов, купленных под золотую визу, посуточная аренда запрещена. Проверяйте зону объекта до покупки.

Нужно ли платить налог на доход от аренды в Греции?

Доход от греческой недвижимости облагается налогом в Греции. Для налогового 2026 года PwC приводит прогрессивную шкалу от 15% до 45%. Как это сочетается с налогами в стране вашего проживания, зависит от договора об избежании двойного налогообложения. Консультируйтесь с налоговым специалистом.

Что выбрать под сдачу: новостройку или вторичку?

Универсального ответа нет. Новостройка дает новый дом и меньше ремонта, но требует проверки застройщика и сроков сдачи. Вторичку проще оценить по арендным ставкам, но она чаще требует вложений и проверки документов. Сравнивайте чистый доход, а не цену.

Стоит ли покупать из-за роста цен?

Рост цен замедляется: с 9,1% в 2024 году до 5,7% в первом квартале 2026 года. Прогнозировать дальше нельзя. Решение стоит строить на арендном доходе, расходах и сроке, на который вы готовы вложиться.