Недвижимость в Греции для россиян: что нужно знать

Можно ли россиянину купить недвижимость в Греции

Греческое право допускает покупку недвижимости гражданами стран за пределами ЕС. Это не отменяет трех ограничений.

Первое касается территорий. Для объектов в приграничных зонах и рядом с военными объектами нерезиденту ЕС может понадобиться разрешение Министерства обороны. Консультанты называют это бумажной процедурой, которую ведет юрист.

Второе касается самого покупателя. Если вы или ваш контрагент входите в санкционные списки ЕС, сделка невозможна. Юрист проверяет это до задатка.

Третье касается статуса. Покупка не дает права жить в Греции. Без визы или вида на жительство гражданин третьей страны может находиться в шенгенской зоне до 90 дней в течение любых 180 дней, а визу для краткосрочной поездки оформляют отдельно. Соглашение об упрощении визового режима с Россией приостановлено полностью. Если у вас другой паспорт или вид на жительство, условия иные.

Многие наши читатели живут в ОАЭ, Израиле, Казахстане, Украине или Европе. Для вас страна проживания определяет налоговые и валютные обязанности, а паспорт - визовые. Уточняйте оба момента.

Порядок покупки: от налогового номера до регистрации

Общий срок от принятого предложения до зарегистрированного права зависит от объекта, банка и загрузки реестра. Закладывайте запас и не привязывайте к дате сделки другие обязательства.

Налоговый номер. Без него купить нельзя, и он нужен каждому покупателю, включая супруга при совместной покупке. Налоговая служба принимает заявку через myAADE. Ее может подать сам заявитель, налоговый представитель или уполномоченное лицо с письменной доверенностью. Личность подтверждают лично в налоговой или по видеозвонку. Доверенность или заявление о назначении представителя оформляют через gov.gr или в центре обслуживания граждан с заверенной подписью. Нужен ли вам греческий налоговый представитель, зависит от вашей ситуации, это решает юрист.

Счет в греческом банке. Закон его не требует, но на практике нотариусы и продавцы часто просят счет, а банки используют его для проверки средств. Обычно банк просит паспорт, подтверждение адреса и подтверждение дохода.

Проверка объекта. Юрист смотрит запись в кадастре или земельной книге, обременения и аресты. Инженер проверяет разрешения и соответствие здания плану. К нотариальному акту нужна справка о завершенности электронного удостоверения здания. Она подтверждает отсутствие самовольных построек и самовольной смены назначения. С 1 апреля 2022 года она заменила прежнюю справку инженера.

Налог на передачу. Налог 3% плюс 3% от этой суммы в пользу муниципалитета платит покупатель. Декларацию подают до заключения договора, налог оплачивают в течение трех рабочих дней. Для покупателей из третьих стран правительство объявило повышение ставки до 15%, но закон пока не принят. Подробности в гиде по налогам и расходам.

Платежи: как банки смотрят на деньги из России

С 29 января 2026 года Россия включена в список стран ЕС с высоким риском для целей борьбы с отмыванием денег, это регламент ЕС 2026/46. Банки в странах ЕС обязаны применять усиленную проверку, если в операции есть российский след. По разбору юридической фирмы Willkie, это означает такие меры:

• запрос дополнительной информации о клиенте, бенефициарах и цели операции;
• проверка источника средств и источника благосостояния;
• согласование на уровне руководства банка;
• более частый мониторинг счетов и платежей.

Практически это значит, что банки по-разному относятся к переводам из разных стран и банков. Проверка может занять недели, а в части случаев банк откажет в обслуживании или в проведении платежа. Решение принимает банк, правила у каждого свои, поэтому до сделки задайте три вопроса:

1. Принимает ли банк получателя перевод от вашего банка и из вашей страны?
2. Какие документы нужны банку, чтобы провести платеж за недвижимость?
3. Сколько обычно занимает проверка?

Что подготовить заранее для подтверждения источника средств:

• налоговые декларации и справки о доходах за несколько лет;
• выписки по счетам, с которых пойдут деньги;
• договор продажи прежней недвижимости или бизнеса, если деньги оттуда;
• документы о наследстве или дарении, если деньги оттуда;
• кредитные договоры, если вы привлекаете заемные средства.

Платите со своего счета на счет продавца, указанный в договоре и в нотариальном акте. Не используйте схемы, которые скрывают происхождение денег или отправителя: чужие счета, дробление суммы на части, посредников без договора. Это риск блокировки средств, отказа нотариуса и ответственности, а не способ ускорить сделку. Не отправляйте крупную сумму, пока не получили письменное подтверждение реквизитов и условий приема платежа.

Отдельно подумайте о стране вашего налогового проживания. Во многих странах владелец иностранного счета и иностранной недвижимости должен уведомлять местные власти. Правила зависят от страны, уточните их у налогового консультанта.

Вид на жительство и золотая виза

Покупка недвижимости не оформляет вид на жительство автоматически. Золотая виза Греции дает его на 5 лет при вложении от 250 000 до 800 000 евро в зависимости от объекта и региона. Для граждан России и Беларуси, по разбору EY Greece циркуляра министерства от 21 апреля 2026 года, прием и одобрение заявлений приостановлены, в том числе по продлению. Условия, пороги и запреты разобраны в гиде по золотой визе Греции.

Не покупайте объект в расчете на вид на жительство, пока юрист не подтвердил его доступность именно для вашего гражданства.

Какие объекты подходят нерезиденту

Покупатели из-за границы чаще всего смотрят на квартиры в Афинах и на квартиры по всей Греции, потому что по ним проще оценить рынок и проверить документы. Дом с участком требует больше проверок: вид землепользования, разрешение на строительство, подъезд, подключение к сетям. Что бы вы ни выбрали, цель покупки нужно назвать до поиска: жить, сдавать, держать как резерв или получить вид на жительство. Требования к объекту зависят от цели.

Ипотека для покупателя из третьей страны

Греческие банки выдают кредиты нерезидентам, но для покупателей с российским следом решение может приниматься строже, чем для граждан ЕС. Банк запрашивает налоговые декларации, подтверждение дохода, выписки по счетам и сведения об активах, а при российском следе добавляется усиленная проверка источника средств. Рассчитывать на кредит без предварительного разговора с банком нельзя. Подробности о сроках, залоге и документах - в гиде по ипотеке.

Что происходит после покупки

После регистрации права вы становитесь налогоплательщиком по объекту. Ежегодный налог на недвижимость ENFIA начисляется на владельца по состоянию на 1 января. Переведите на себя договоры на электричество, воду и страховку. Если объект сдается, понадобится регистрация и налоговый учет доходов, а ставки зависят от вашего налогового резидентства. Выберите управляющего или доверенное лицо, которое сможет принимать счета и общаться с домоуправлением, пока вы за границей.

Оставьте у юриста копии нотариального акта, налоговой декларации по передаче и подтверждения регистрации. Эти документы понадобятся при продаже, при подаче заявлений в госорганы и при вопросах банка.

Красные флаги

• Вам предлагают «решить вопрос с банком» через неназванного посредника.
• Просят перевести деньги на счет, не указанный в нотариальном акте.
• Сумма в договоре не совпадает с реальной ценой.
• Нет оригиналов документов на объект или они не совпадают с кадастром.
• Обещают вид на жительство или одобрение без проверки вашего гражданства.
• Давят сроками и просят задаток до проверки юриста.
• Предлагают оплатить часть суммы наличными.

Следующие шаги

1. Определите цель покупки и бюджет вместе с расходами 5-7% сверху.
2. Найдите греческого юриста, который работает с покупателями из вашей страны, и подпишите с ним договор на услуги.
3. Узнайте у банка, через который пойдут деньги, и у банка получателя, какие документы нужны.
4. Соберите документы о происхождении средств.
5. Получите налоговый номер.
6. Отберите объекты и проведите проверку до задатка.

Мы подбираем объекты, проверяем застройщика и документы до бронирования и сопровождаем сделку. Платежные и санкционные вопросы решаются с вашим банком и юристом.