Налоги и сборы при покупке недвижимости в Дубае

Это обзор механизмов, а не налоговая или юридическая консультация. Ставки и размеры сборов меняются, поэтому все цифры ниже даны по состоянию на ноябрь 2026 с указанием источника, а итоговый расчет по вашей сделке стоит подтвердить у лицензированного юриста или налогового консультанта.

Налоги на недвижимость в Дубае: что платят при покупке и что потом

Размеры фиксированных сборов и ставок периодически пересматриваются. Перед бронированием просите у агента расчет в дирхамах на конкретную квартиру, где каждая строка подписана, а не «примерно».

Сбор DLD: самая заметная статья

Сбор Dubai Land Department на регистрацию - основной разовый платеж. По публикациям рынка за 2026 год он составляет 4% от заявленной цены сделки. Закрепите в предварительном договоре, кто платит и в каком размере: по закону сбор делится между сторонами, но на рынке чаще покупатель берет его на себя.

Для новостроек у застройщика схема описана на странице регистрации первичной продажи DLD. Договор нужно зарегистрировать в системе Oqood, срок - 90 дней после подписания. Как устроены эти шаги и чем Oqood отличается от title deed, мы разобрали в статье про эскроу-счет, Oqood и title deed.

Сумма сбора растет вместе с ценой, поэтому для дорогого объекта это существенный платеж, который легко забыть при подсчете бюджета. Если вы сравниваете квартиры, считайте цену плюс 4%, а не только цену. Примеры того, как расходы выглядят в разных сегментах, есть в материалах про стоимость квартиры в Дубае и стоимость виллы.

VAT: когда он возникает при покупке жилья

Стандартная ставка VAT в ОАЭ - 5% с 1 января 2018 года. Что касается недвижимости, по данным Минфина ОАЭ:

• коммерческая недвижимость облагается VAT по стандартной ставке;
• жилая недвижимость в целом освобождена от VAT, поэтому покупатель жилья обычно не платит VAT с цены квартиры;
• первая поставка нового жилого здания в течение трех лет после завершения строительства облагается по нулевой ставке.

На практике это значит, что в цену жилой квартиры VAT обычно не добавляется. Но с услугами VAT возникает: комиссия агента и трастовый сбор идут плюс 5%. Если вы покупаете коммерческое помещение или участок под коммерческое использование, правила другие, и расчет должен делать налоговый консультант.

Налог на доход от аренды и от продажи

Государственный портал Invest in Dubai в материале от декабря 2024 года сообщает, что доходы и прирост от недвижимости, которой физическое лицо владеет напрямую, как правило, не облагаются корпоративным налогом, если деятельность не требует отдельной лицензии. Это относится к доходу от аренды и от продажи. Ставка 9% и порог 375 000 AED из того же документа относятся к компаниям, а не к частным лицам.

Отсюда два практических вывода.

1. Если вы владеете квартирой лично, а не через компанию, налога на доход от аренды в ОАЭ, как правило, нет. Но структура владения меняет картину. Если недвижимость оформлена на компанию, применяются правила корпоративного налога. Выбор структуры - вопрос к юристу и налоговому консультанту.
2. Отсутствие налога в ОАЭ не означает отсутствия обязанностей в стране вашей налоговой резидентности.

Отдельно существуют муниципальные платежи и коммунальные счета, связанные с арендой и проживанием.

Что остается на стороне вашей страны

ОАЭ не облагают владение жильем ежегодным налогом на недвижимость: это отмечают и публикации рынка. Но налог на доход, на имущество за рубежом и обязанность сообщать о зарубежных активах определяют не власти ОАЭ, а страна, где вы налоговый резидент. Для резидентов России, Казахстана, Украины, Израиля, стран ЕС правила разные: где-то нужно подавать уведомление о зарубежном счете или имуществе, где-то декларировать доход от аренды, где-то платить налог при продаже. Эти правила часто меняются, поэтому спросите налогового консультанта в вашей стране до покупки, а не при первой аренде.

Если вы планируете переехать в ОАЭ или получить резидентство через покупку, налоговая картина меняется, но резидентство в ОАЭ не отменяет автоматически налоговую резидентность в другой стране. Условия визы и порога покупки смотрите в чек-листе по золотой визе, а налоговые последствия обсуждайте отдельно.

Как сделать расчет: пошаговый порядок

1. Возьмите цену объекта и добавьте 4% DLD, если по договору вы платите всю сумму.
2. Добавьте комиссию агента и 5% VAT на нее, если вы платите комиссию.
3. Добавьте трастовый сбор плюс VAT (для вторички) или сборы Oqood (для новостройки).
4. Добавьте стоимость title deed.
5. Если берете ипотеку, прибавьте регистрацию ипотеки, оценку и страховку, подробнее в материале про ипотеку для нерезидентов.
6. Отдельно запишите ежегодные расходы: сервисный сбор по индексу RERA, коммунальные платежи.
7. Сохраните расчет в письменном виде и сверьте с юристом до внесения брони.

Что должно насторожить

• Вам называют итоговую сумму «со всеми сборами», но не раскладывают ее по строкам.
• Комиссию или сборы просят перевести наличными или на личный счет агента.
• В договоре не написано, кто платит сбор DLD.
• Застройщик берет дополнительные платежи, которых нет в договоре и в графике. Закон Дубая о временном реестре устанавливает правила для сборов застройщика: проверьте их у юриста.
• Утверждения вроде «налогов нет вообще» без оговорок: формально ежегодного налога на недвижимость нет, но сборы и налоговые обязанности в вашей стране есть.