Эскроу-счёт, Oqood и title deed в Дубае: как проходит сделка

Это описание общего порядка по законам Дубая и официальным страницам Dubai Land Department (DLD), а не юридическая консультация. Правила и процедуры меняются, поэтому детали по вашему проекту подтверждайте у лицензированного юриста, в банке и в DLD. Информация актуальна по состоянию на ноябрь 2026. Пример расчета общих расходов вы найдете в материале про налоги и сборы при покупке.

Как выглядит сделка от брони до title deed

Эскроу в Дубае: как защищены деньги покупателя новостройки

Закон Дубая № 8 от 2007 года об эскроу-счетах определяет правила. Вот что в нем важно для покупателя.

• Платежи покупателей идут на счет, открытый на имя проекта у аккредитованного эскроу-агента. Для каждого проекта открывается отдельный счет, и он используется только для строительства этого проекта.
• Деньги на таком счете защищены от кредиторов застройщика.
• Застройщик должен быть внесен в реестр DLD и получить письменное разрешение до рекламы и продажи новостройки. Работать застройщик вправе только с брокерами из реестра брокеров: сотрудничество с незарегистрированными влечет ответственность.
• Закон не устанавливает единый график выплат застройщику: порядок определяет договор между ним и эскроу-агентом.
• После получения сертификата завершения агент удерживает 5% от общей суммы счета и выплачивает ее застройщику через год после регистрации квартир на покупателей. Это гарантийный запас на случай дефектов.
• Если проект остановился, агент после консультации с департаментом должен либо обеспечить достройку, либо вернуть деньги вкладчикам.
• Если застройщик без уважительной причины не начал строительство в течение шести месяцев после разрешения на продажу, его могут исключить из реестра.
• Вкладчики вправе получать копии записей по своему счету.

Что эскроу не делает. Он не гарантирует срок сдачи и качество дома и не защищает платежи, отправленные мимо счета проекта. Он также не заменяет проверку самого застройщика: его сданные проекты, финансовое состояние, репутацию. Поэтому при покупке новостройки проверяйте и счет, и компанию. Подробнее о том, как устроена рассрочка и что будет при просрочке с вашей стороны, - в материале про payment plan.

Что такое Oqood и зачем он нужен

Oqood - цифровая система DLD для регистрации договоров на квартиры и участки, которые еще не построены или не выплачены полностью. Название по-арабски означает «договоры». По закону № 13 от 2008 года такие договоры вносятся во временный реестр (Interim Property Register). Главное правило закона: продажа, не внесенная во временный реестр, считается недействительной для целей передачи права. Зарегистрированный юнит можно продать, заложить или иным образом передать.

Как проходит регистрация, по официальной странице DLD:

1. Застройщик входит на портал Oqood и выбирает регистрацию предварительной продажи.
2. Указывает юнит, данные сторон и прикладывает договор.
3. Оплачивает сборы через кошелек Noqodi или списанием с эскроу-счета.
4. Результат приходит по электронной почте: электронный сертификат о регистрации.

Сроки и сборы: договор нужно зарегистрировать в течение 90 дней после подписания. Официальная страница называет по 2% от стоимости сделки с продавца и с покупателя, небольшие сборы за знания и инновации и отдельный сбор застройщика за самостоятельную регистрацию на портале. Для физических лиц требуется удостоверение личности (для нерезидентов - паспорт). Как практически делится сбор между сторонами, зависит от договора.

Что полезно знать покупателю:

• Сертификат Oqood - свидетельство ваших прав на этапе стройки. Он не равен title deed.
• Договор должен быть зарегистрирован на ваше имя: проверьте имя, юнит и цену.
• Хотите продать квартиру до сдачи - зарегистрированный договор облегчает передачу прав, но порядок определяют условия застройщика и правила DLD.
• Публичный способ проверить подлинность сертификата Oqood уточняйте у DLD или у юриста.

Title deed: что это и когда его выдают

Title deed - документ о праве собственности на готовый объект. Он оформляется после завершения строительства: застройщик регистрирует завершенный проект в основном реестре после получения сертификата завершения, а квартиру передают на ваше имя, когда вы выполнили обязательства по договору. Закон о временном реестре устанавливает именно эту последовательность.

На вторичном рынке схема другая: передача права проходит в трастовом офисе DLD, остаток платят менеджерским чеком или банковским переводом, а новый title deed оформляется на покупателя. Электронную копию, по публикациям рынка, отправляют через приложение Dubai REST. Подробности сделки на вторичке и расходы - в материалах как купить квартиру в Дубае и новостройки или вторичка.

Как читать SPA: пункты, которые важнее всего

Договор купли-продажи в новостройке занимает много страниц, и большая часть текста стандартна. Но несколько пунктов определяют ваши риски, и их стоит прочитать вместе с юристом до подписи:

• Цена и ее состав: включены ли парковка, кладовая, мебель, сервисный сбор за первый год.
• Дата сдачи и допустимая задержка: многие договоры предусматривают льготный период, после которого начинает действовать компенсация.
• Что считается завершением: сертификат завершения, акт приемки или физическая передача ключей.
• Изменения площади: по закону о временном реестре застройщик не вправе требовать доплату, если площадь выросла, а при заметном уменьшении обязан компенсировать разницу.
• Порядок передачи прав третьему лицу и плата за переоформление.
• Какой суд или порядок разрешения споров указан и на каком языке подписан договор.

Если вы плохо читаете по-английски, попросите заверенный перевод основных разделов. Устные пояснения менеджера не заменяют текст договора.

Что проверить до первого платежа

1. Застройщик внесен в реестр DLD, у проекта есть разрешение на продажу.
2. Реквизиты эскроу-счета проекта указаны в SPA и совпадают с реквизитами в платежной инструкции.
3. Вам не дают платить на счет компании, личную карту или счет брокера.
4. Договор будет зарегистрирован в Oqood, и застройщик подтвердит это письменно.
5. В SPA указаны дата сдачи, компенсация за задержку, порядок уведомлений и условия расторжения.
6. Брокер зарегистрирован в DLD. Проверьте номер его лицензии.
7. Все сборы и кто их платит записаны в договоре.
8. Вы сохранили подтверждения платежей и сертификат регистрации.

Если что-то пошло не так

Задержка сдачи. По публикациям рынка (Khaleej Times, май 2026), покупатель может обратиться в DLD с жалобой для попытки мирного урегулирования или напрямую в суд Дубая. Размер компенсации определяет SPA или суд. Поэтому условия задержки нужно читать до подписания.

Ваша просрочка платежа. Закон предусматривает процедуру: уведомление DLD, письменное требование и после срока возможное расторжение с удержанием части платежей. Размер удержания зависит от готовности проекта. Подробнее об этом мы писали в материале про рассрочку.

Проект остановился. Закон об эскроу предусматривает достройку или возврат денег вкладчикам через эскроу-агента после консультации с департаментом. Сроки и итог зависят от обстоятельств проекта, поэтому сразу привлекайте юриста.

Тревожные признаки

• Платеж просят отправить не на эскроу-счет проекта.
• Договор не будет зарегистрирован в Oqood или регистрацию откладывают.
• Нет данных об эскроу-агенте и банке.
• Название застройщика в SPA не совпадает с названием в рекламе, нет номера проекта.
• Бронь без возможности возврата и давление сроком.
• Продавец перепродает квартиру в новостройке, но не показывает зарегистрированный договор.