Налоги и расходы при покупке недвижимости на Кипре

Налоги при покупке недвижимости на Кипре: новостройка и вторичка

Главный вопрос на старте - с НДС или без. От него зависит и сумма, и сроки, и документы.

НДС 19% и льготные 5% на новостройки

Стандартная ставка НДС на первую продажу нового жилья - 19%. Она входит в график платежей застройщика, и ее нужно закладывать в бюджет с самого начала.

Льготная ставка 5% не автоматическая. По описанию юридических обзоров, она действует так:

• Только для основного и постоянного жилья покупателя, по заявлению в налоговую службу. Инвесторам под аренду, компаниям и тем, кто покупает дачу, льготу обычно не дают.
• 5% применяется к первым 130 кв. м застроенной жилой площади, при цене не выше 350 000 EUR.
• Общие пределы: объект не больше 190 кв. м и сделка не дороже 475 000 EUR. Между 130 и 190 кв. м первые 130 платят по 5%, остальное по 19%. Если пределы превышены, 19% начисляется на всю стоимость.
• Нужно одобрение налоговой: заявление подают в налоговую службу по установленной процедуре, ее уточняйте у юриста.
• Объект должен оставаться основным жильем 10 лет. Если вы продали, сдали или перестали жить там раньше, налоговую разницу придется вернуть пропорционально оставшимся годам, а налоговую нужно уведомить в течение 30 дней.

Переходный режим. Для проектов, где заявка на разрешение на строительство была подана до 31 октября 2023 года, действует старый порядок: 5% на первые 200 кв. м, без ограничений по цене и общей площади. Срок продлили до 31 декабря 2026 года, но только если разрешение на строительство выдано после 1 января 2025 года или не будет выдано до конца 2026 года. С 1 января 2027 года остается только режим 2023 года. Для вас это значит: спросите застройщика, какой режим применяется к вашему проекту, и зафиксируйте ответ в договоре.

Ошибка в самом начале, например неправильная структура сделки или неподанное вовремя заявление, может стоить 19% вместо 5% на всю сумму. Для условного объекта за 300 000 EUR разница между ставками составляет около 42 000 EUR: 14 процентных пунктов от 300 000. Это арифметика, а не прогноз по вашей сделке.

Сбор за переход права: как считают три ступени

Сбор платит покупатель в Департамент земель и съемки при регистрации титула. Ставки применяют ступенями, то есть каждая ставка относится только к своей части стоимости:

Для вторичных покупок без НДС сейчас действует скидка 50%, итоговые ставки 1,5%, 2,5% и 4%. В обзорах это сформулировано как «сейчас действует», а значит условие может измениться: проверьте на дату сделки. При покупке с НДС этот сбор не взимается.

Условный пример для вторичной квартиры за 250 000 EUR:

• первые 85 000 EUR по 3% дают 2 550 EUR;
• следующие 85 000 EUR по 5% дают 4 250 EUR;
• оставшиеся 80 000 EUR по 8% дают 6 400 EUR;
• итого 13 200 EUR до скидки, при действующей скидке 50% - 6 600 EUR.

Сверить расчет можно на онлайн-калькуляторе Департамента земель и съемки. По описанию юридического обзора, сбор считают на каждого покупателя отдельно, поэтому для двух покупателей расчет отличается: уточните это у юриста.

Гербовый сбор по договору

Раньше на договоры купли-продажи недвижимости начисляли гербовый сбор от 0,15% до 0,20% с верхним пределом 20 000 EUR. По описанию PwC и ряда юридических обзоров, он отменен с 1 января 2026 года. Но в части публикаций 2026 года он все еще упоминается. Поэтому уточните у юриста, платится ли он по вашему договору.

Сравнение на одной сумме: новостройка и вторичка

Чтобы увидеть механизм, возьмем условную сумму 300 000 EUR без учета других сборов и посчитаем налоговую часть по описанным ставкам. Это иллюстрация арифметики, а не расчет по реальным объектам: цена, площадь и условия у каждого свои.

В третьей и четвертой строках 10 400 EUR - это 8% от части стоимости выше 170 000 EUR, то есть от 130 000 EUR. Из таблицы видно, что разница определяется не только ставкой, но и режимом сделки. Но сравнивать варианты по налогу рано: у новостройки и вторичного объекта разная цена, состояние, срок передачи и другие расходы. Для окончательного решения считайте полную сумму по каждому объекту.

Прочие расходы покупателя

Помимо налогов и сборов, закладывайте в бюджет:

• Юриста. Проверка продавца, договора, разрешений, сопровождение регистрации. Размер зависит от исполнителя и сложности, согласуйте письменно.
• Налоговый номер. Покупатель регистрируется в налоговой службе Кипра.
• Регистрацию ипотеки, оценку и комиссию банка, если берете кредит. Подробнее в материале про ипотеку на Кипре для нерезидентов.
• Переводы и нотариальные заверения документов, доверенность, апостиль.
• Подключение коммуникаций и взносы в комплексе. Уточняйте, что включено в цену, а что платит покупатель отдельно.
• Мебель и ремонт. Они не входят в цену, если иное не указано в договоре.

Что с налогами после покупки

Налог на недвижимость на Кипре отменен с 1 января 2017 года, по сведениям PwC. Это не значит, что владение бесплатное: остаются муниципальные сборы за услуги, взносы в комплексе, страховка и ремонт. Размер местных сборов зависит от муниципалитета.

Если вы сдаете жилье, доход облагается налогом. С 2026 года специальный оборонный взнос с аренды отменен, а необлагаемый порог личного дохода повышен до 22 000 EUR. Подробнее об аренде - в материале про инвестиции в недвижимость Кипра.

Налоги продавца и почему они важны покупателю

Продавец-физлицо платит налог на прирост капитала 20% с прироста стоимости, срок оплаты - 30 дней после продажи. Покупателя это касается по двум причинам. Во-первых, неоплаченные обязательства продавца могут осложнить оформление передачи права. Во-вторых, ваш юрист должен проверить, что эти обязательства закрыты.

Когда и кому платить: расходы по этапам сделки

Точные суммы в таблице не указаны намеренно: часть из них зависит от исполнителя, банка и муниципалитета. Запросите у каждого письменную смету.

Вопросы застройщику и продавцу про налоги

Эти вопросы закрывают самые дорогие ошибки:

1. Цена в договоре с НДС или без? Какая ставка применяется?
2. Если я претендую на льготную ставку 5%, кто подает заявление в налоговую, когда и какие документы нужны?
3. К какому режиму НДС относится проект: переходному режиму с базой 200 кв. м или общему режиму 2023 года?
4. Что я плачу отдельно: подключение коммуникаций, взносы, услуги управляющей компании в первый год?
5. Если я покупаю вторичный объект: оплатил ли продавец свои налоги и сборы, и как это проверяется до передачи права?
6. Какие расходы по оформлению перекладываются на покупателя?
7. Есть ли в договоре условие о перерасчете, если ставка налога изменится до передачи объекта?

Если на вопросы 1, 3 и 7 нет письменного ответа, у вас нет защиты от повышения суммы.

Как составить бюджет: пять шагов

1. Узнайте у продавца, облагается ли сделка НДС и по какой ставке.
2. Если это вторичная покупка, посчитайте сбор по ступеням и учтите скидку, если она действует.
3. Добавьте юриста, налоговый номер, переводы и нотариальные расходы.
4. Если берете кредит, добавьте регистрацию, оценку и комиссию банка.
5. Закройте запас на ремонт, мебель и годовые взносы.

Rover Estate подбирает недвижимость, проверяет застройщика и документы до бронирования и сопровождает сделку. Налоговую часть считает ваш юрист или консультант. Для сравнения цен смотрите цены на недвижимость на Кипре и новостройки на Кипре.

Тревожные признаки

• Продавец не называет итоговую сумму с НДС или говорит, что налог «оформим потом».
• Просят платить налог наличными или не по договору.
• Предлагают занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налоги. Это нарушение закона.
• Говорят, что льготные 5% «положены всем», не проверив ваши условия.
• Не знают, какой режим НДС применяется к проекту.